can dự tới diễn biến cơn sốt đất nền tại những thị xã, thị xã vùng ven TP HCM và các tỉnh giáp ranh, cũng như tại các đặc khu kinh tế (ĐKKT) mai sau Vân Đồn, Bắc Vân Phong, Phú Quốc, PV vừa mang cuộc bàn luận với ông Lê Hoàng Châu, chủ toạ Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA).
 |
| Ông Lê Hoàng Châu, chủ toạ HoREA. (Ảnh: Tuổi Trẻ). |
Thưa ông, các tháng đầu năm nay cho thấy tình trạng sốt đất liên tiếp tục ra tại các thị xã, huyện vùng ven TP HCM và tại những đặc khu ngày mai. Liệu đây đã là dấu hiệu của "bong bóng" bất động sản (BĐS) năm 2018?
Ngay trong khoảng đầu năm 2017, HoREA đã cảnh báo về rủi ro sốt đất nền và condotel. Sau chậm tiến độ, Thành ủy, UBND TP HCM chỉ đạo quyết liệt thì ngăn lại được cơn sốt lúc bấy giờ. Nhưng đến cuối năm nhận thấy có các tín hiệu nên Hiệp hội lại cảnh báo về việc cơn sốt đất nền quay trở lại.
Tôi cho rằng, cơn sốt ảo giá đất nền ở các huyện, quận vùng ven TP HCM và ở những ĐKKT tương lai bây giờ đang ở giai đoạn đỉnh điểm rồi. Nó với thể coi là dấu hiệu "bong bóng" nhưng chỉ diễn ra cục bộ ở 1 số địa phương có đủ cả các điều kiện khách quan và chủ quan mà thôi. Điều kiện khách quan chính là định hướng tăng trưởng ĐKKT của nhà nước và điều kiện chủ quan là hoạt động thổi giá, móc ngoặc mang cán bộ cơ sở để lũng đoạn thị phần BĐS của đội đầu nậu, cò đất…
Như tại TP HCM hiện tại, thị phần trung tâm của cơn sốt đất là thị xã 9, tuy nhiên còn mang những quận 12, thị xã Thủ Đức, huyện Củ Chi…
các địa phương xảy ra hiện tượng sốt đất đều đã phải tung cán bộ ra cộng mang cơ sở vật chất tụ hội giải quyết. Như TP HCM đã chỉ đạo UBND những thị xã, quận cộng kết hợp để kiểm soát cơn sốt đất ngày nay, cùng lúc đề xuất phải công khai toàn bộ thông báo để điều hành thị phần, cảnh báo người dân tỉnh ngủ khi đầu tư… Tôi nghĩ chỉ mất khoảng đến sẽ kiểm soát được tình hình, thực tại khoảng 2 tuần nay thị phần đã với dấu hiệu kiểm soát được một tẹo rồi.
Ở các địa phương sắp lên ĐKKT cũng đang với các biện pháp rõ rệt, gần đây nhất là cả ba nơi Vân Đồn (Quảng Ninh), Bắc Vân Phong (Khánh Hòa) và Phú Quốc (Kiên Giang) đều đã mang lệnh tạm thời giới hạn đàm phán, chuyển giao, chuyển nhượng Công trình, chuyển đổi mục đích sử dụng đất.
Ông với thể so sánh các điểm khác biệt giữa tình trạng sốt nóng đất nền bây giờ so có thị phần BĐS năm 2007 – thời điểm xảy ra "bong bóng" BĐS?
Sự dị biệt thứ nhất về chính sách nguồn hỗ trợ, năm 2007, Chính phủ thực hành việc khuyến khích tăng trưởng tín dụng nên tăng trưởng nguồn vốn vay năm Đó lên tới hơn 37%, trạng thái cho vay dưới chuẩn phổ biến dẫn đến không kiểm soát được chiếc tiền…
trong khi chậm tiến độ, năm 2017 vừa mới đây Chính phủ lại ứng dụng việc thắt chặt nguồn vốn vay làm cho tăng trưởng nguồn hỗ trợ chỉ hơn 18%, năm 2018 này dự định Con số cũng chỉ ở mức 18%. Lộ trình giảm thiểu tín dụng vào BĐS đã được đưa ra, cả khách vay lẫn nhà băng đều đã với những bài học xương máu rồi nên việc kiểm soát loại tiền cho vay sẽ chặt chẽ hơn trước (các tiêu chí về tín dụng và điều kiện cho vay cũng đều chặt chẽ hơn…).
Xét về những phân khúc BĐS, năm 2007, chỉ trừ tầng lớp căn hộ vừa túi tiền, còn lại tầng lớp căn hộ cao cấp và đất nền đều xảy ra tình trạng sốt nóng trên cả nước.
Còn hiện nay, tình trạng sốt dẻo chỉ xảy ra ở tầng lớp đất nền, đặc trưng là đất nền phân lô hộ lẻ, đất nền chia theo thửa và đất nền phân lô trái phép - những loại đất ko đủ hạ tầng pháp lý được tìm bán qua hình thức giấy viết tay, vi bằng thừa phát lại. Và việc sốt nóng đất nền này cũng chỉ xảy ra cục bộ ở 1 số địa phương như vùng ven TP HCM và những khu vực chuẩn bị lên ĐKKT mà thôi.
Chỉ trong các tháng ngắn ngủi đầu năm, cơn sốt đất nền đã lan trong khoảng những huyện, quận vùng ven TP HCM sang những thức giấc phụ cận. Theo ông, khởi thủy do đâu dẫn tới sự lan rộng mau chóng này?
có số đông nguyên cớ khiến sốt đất vùng ven TP HCM bị đẩy cao và lan nhanh ra các thành phố lân cận. Trước tiên phải nói tới việc TP HCM vừa qua đã với đa dạng quyết sách to, trong ngừng thi côngĐây có định hướng vững mạnh "Thành phường thông minh phía Đông" (tại khu vực thị xã hai, quận 9 và thị xã Thủ Đức).
Thứ 2 là do hệ thống cơ sở vật chất, đặc thù là hạ tầng liên lạc của khu vực càng ngày càng được hội tụ đầu cơ (mở rộng kết nối vành đai 2 mang tuyến phố Phạm Văn Đồng, đầu tư lớn mạnh các tuyến metro…). Đây chính là 1 trong những yếu tố quan trọng nhất kéo theo sự phát triển về giá của BĐS những thị thành phụ cận TP.
Thứ ba, lúc nhà đầu cơ cân đề cập, so mang những thị trường ngoại tệ, vàng, chứng khoán… thì thị trường BĐS được hy vọng nhiều về hiệu quả đầu tư.
Thứ tư, tâm lý người Việt lâu đời (xuất phát trong khoảng nông thôn, sinh sống theo nhà đất riêng lẻ) là muốn có đất nền.
Thứ 5, duyên cớ trực tiếp chính là do bị ảnh hưởng tâm lý sau vụ cháy chung cư Carina vừa rồi, sau chậm triển khai Cảnh sát PCCC liên tục rà soát và phát hiện phổ thông sai phép tại các chung cư… làm tâm lý người dân càng bất an khiến phổ quát người vốn với ý định sắm chung cư đã chuyển qua chọn lựa mua căn hộ nền để định cư.
Thứ 6, là do Quyết định 60/2017 của UBND TP HCM quy định diện tích tối thiểu được tách thửa đã có hiệu lực 4 tháng rồi nhưng việc khai triển thực hiện lại chưa quyết liệt (Quyết định này khác Quyết định số 33 trước đây).
chung cuộc, một trong những căn do quan yếu dẫn tới sự lan rộng của cơn sốt đất hiện giờ là do giới đầu nậu, cò đất thông lưng mang 1 số cán bộ cấp hạ tầng, tung tin thất thiệt "thổi giá, tạo sóng" khiến cho thị phần xáo động. Trong cơn sốt đất, thậm chí rộng rãi người còn sẵn sàng ấp ủ cả đất nông nghiệp để chờ đợi thời cơ bán lại kiếm lời…
Xin ông Tìm hiểu thêm về các rủi ro mà nhà đầu tư với thể gặp phải khi ôm ấp đất nông nghiệp trong cơn sốt đất hiện nay?
Đất nông nghiệp hiện được phân lô theo diện tích 500 m2 tiền ẩn nguy cơ sau này chủ đất với thể chuyển mục đích dùng thành đất ở trái phép, vì 500 m2 là đã tương đương diện tích của 1 biệt thự hạng sang rồi (biệt thự thường có thể rộng từ 200 – 1000 m2).
mang diện tích nhỏ như vậy, giả dụ cung cấp nông nghiệp khoa học cao thì vẫn mang thể được, bên cạnh đó phân lô đất nông nghiệp tương tự rất dễ xảy ra biến tướng bởi diện tích phân lô giống sở hữu đất nhà ở (diện tích chỉ 50 – 70 m2), sẽ khó mà kiểm soát được nếu cơ quan cấp cơ sở vật chất nhắm mắt nhắm mũi làm ngơ hoặc có thông đồng mang giới đầu nậu…
khách hàng đất nông nghiệp cũng phải đối mặt có rủi ro về mặt pháp lý vì mẫu đất này ko được xác nhận là đất ở. Người mua phải đầu tư căn hộ nông nghiệp có giá đất ở thì sẽ thiệt thòi rất lớn nếu đất Đó sau này không được quy hoạch thành đất ở.
Hiệp hội BĐS TP HCM đã đưa ra khuyến cáo, người dân mua nhà nền thì nền đất phải có sổ đỏ, đất ở thì mới xin phép xây dựng được. Giả dụ bên bán mà sản xuất cả sổ đỏ và giấy phép xây dựng thì rất yên tâm, chứ mua đất nền, đất nông nghiệp bằng giấy viết tay, vi bằng thừa phát lại thì sau này không mang căn cứ luật pháp để đảm bảo quyền lợi của quý khách.
Nhà đầu cơ thứ cấp đầu cơ ồ ạt chứ người với nhu cầu thực rất ít, người đầu tư rốt cục bao giờ cũng chịu thiệt hại nặng nề… ngoài ra, sau cơn sốt đất, khi giá đất quay trở lại trị giá thật thì sẽ gây thiệt hại rất lớn cho các nhà đầu cơ lướt sóng nên nhà đầu tư thứ cấp cần vô cùng tỉnh ngủ trước những diễn biến của thị trường…
Xin cảm ơn ông!
Vietnambiz
Nhận xét
Đăng nhận xét